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Consta de seis pasos principales: 1 - Introducción
2 - Elección de la Casa
3 - Gastos
4 - puntos a tener en cuenta
5 - Fiscalidad
6 - Documentación Introducción: Antes de comprometerse, es esencial leer todas y cada una de las cláusulas que figuran en la oferta vinculante y pedir que nos expliquen con detalle todo aquello que no comprendamos. Cualquier expresión que no tengamos clara debe ser expuesta de forma sencilla por el empleado de la entidad. Debemos tener claro cada cuánto se revisa el préstamo y el índice del mes que se toma para hacerlo. Términos como carencia, suelo hipotecario o diferencial deben ser estudiados. Elección de la Casa La vivienda habitual es una inversión para toda la vida, por lo que no sólo las características de la vivienda son determinantes, sino también el entorno. Es decir, debe de estar bien comunicada y cercana a diferentes medios de transporte, así como es recomendable la cercanía a colegios, hospitales, zonas deportivas y comerciales. Internet es perfecto para hacer un primer sondeo de la oferta existente. Es una acción sencilla que aporta mucha información. Por ejemplo, en pisos.com, una vez hecha la búsqueda dentro de la zona en la que nos interese vivir, la primera acción lógica es filtrar los resultados por precio. Hay que fijarse en el dato del precio por metro cuadrado y comparar el importe de las viviendas de igual superficie. Un ejemplo, es la web pisos.com que permite hacer una buena selección de viviendas. Si la relación entre las calidades expuestas y el valor monetario es aceptable, lo habitual es ponerse en contacto con el vendedor, ya sea particular o una agencia inmobiliaria. Apoyarse en la experiencia de profesionales colegiados siempre es una garantía. Dado su conocimiento del mercado y de la zona, manejarán precios que realmente estén ajustados a la realidad actual. Antes de formalizar la compra se deben realizar una serie de comprobaciones. En primer lugar, es acudir al Registro de la Propiedad para saber quiénes son sus propietarios y el estado de cargas del inmueble (hipotecas, embargos, usurfrutos...) Además, hay que asegurarse también de que estén al día las cuotas de la comunidad de propietarios y del Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI). Si la vivienda es de obra nueva, además, debe tener la cédula de habitalidad. Gastos A la hora de comprar, hay que determinar cuánto dinero necesitamos porque, además, de la entrada, es decir el 20% del importe de la vivienda que adquirimos, debemos afrontar unos gastos muy elevados, sobre todo fiscales, que suelen suponer el 10% del importe total de la casa. Entre ellos, el más importante es el Impuesto de Valor Aañdido (IVA) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El primero es del 7%, mientras que en el segundo puede variar entre el 6 ó 7% dependiendo de la comunidad.. Otros gastos a tener en cuenta son los de la notaría, el registro de la Propiedad y la Gestión de las Escrituras y la Tasación. Estos honorarios se calculan teniendo en cuenta también el importe de la vivienda y suelen corresponder al 3% de su valor. En cuanto a la financiación, el banco concede, normalmente, el 80% del valor de la vivienda, que no tiene que coincidir con el valor de compra de la propiedad. Para importes superiores, las entidades financieras suelen pedir garantías adicionales, como avalistas o incluso el respaldo del riesgo hipotecario mediante otra propiedad. Aún así, hay entidades que pueden llegar a financiar el 85% o incluso el 100%. En este punto es vital la tasación, ya que con el estallido de la burbuja inmobiliaria puede haber caso en que esté mucho más por debajo del precio de compraventa. Igual que ocurría en años pasados, cuando las tasaciones estaban sobrevaloradas. A pesar de ello, suele tenderse hacia la convergencia. Una vez que hemos constituido la hipoteca no se terminan los gastos, ya que suelen ir aparejadas comisiones, salvo que se contrate un producto hipotecario que carezca de ellos o que se llegue a un acuerdo con el banco para eliminarlas. Las más importantes son las de apertura, amortización anticipada y cancelación. Con la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria se redujeron las comisiones aplicadas para amortizar anticipadamente capital hipotecario. En la actualidad, la comisión máxima que pueden aplicarse en es del 0,5% en el caso de las cancelaciones anticipadas de hipotecas o subrogación. Puntos a tener en cuenta Lo primero que se debe valorar a la hora de solicitar el préstamo hipotecario, es el importe que se va a solicitar. Porque además del precio fijado en la compraventa, existen otros gastos paralelos a la operación, como gastos de notaria, registros de la propiedad o impuestos. Por ello, es recomendable calibrar el coste total que va a tener la suscripción de la hipoteca. Eso sí, la cantidad del importe hipotecario se fija sobre el valor de tasación, que lo realiza una sociedad de tasación autorizada. Actualmente, en la mayoría de la se presta el 80% de valor del inmueble, aunque no hace mucho tiempo se llegaba a financiar el 100%, pero con garantías adicionales en algunos casos se puede alcanzar también esta cantidad. Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, advierte que "antes de lanzarse a la búsqueda de una vivienda, es esencial echar cuentas y evaluar nuestra capacidad de endeudamiento. Ninguna entidad financiará por una cuota que supere el 35% del salario mensual neto. Asimismo, siempre se tratan mejor las peticiones que cuentan con ahorro previo, ya provenga éste de la venta de una propiedad anterior o de una cuenta ahorro-vivienda, por ejemplo". Una vez echadas las cuentas previas, es el momento de acudir al mercado para elegir la mejor hipoteca. Pero claro, después de que las hipotecas sufrieran la presión alcista del Euríbor elevando las cuotas hasta niveles insostenibles para las familias, obliga a pensar más de dos veces si conviene el tipo de interés fijo o varible. En realidad, existen cuatro modalidades. Los tipos de interés fijo, en las cuales la cuotas permanecerán fijas sin importar las oscilaciones del mercado hipotecario. Las condiciones del préstamo no variarán pase lo que pase y su duración tampoco. La única ventaja de este tipo de hipoteca es en todo momento sabremos la letra a pagar. Sin embargo a la larga, es más cara que las de tipo variable porque no se beneficia de una posible bajada del precio del dinero. A día de hoy, las entidades ofrecen el crédito para vivienda a partir de un tipo de interés fijo superior al 6%. Durante al final de la vida del préstamo, las hipotecas de interés fijo salen mucho más caras, y más teniendo en cuenta, que actualmente el Euríbor se encuentra ligeramente por debajo del 2% y con una perspectiva estable de permanecer inferior a este nivel. Hasta que alcance el 6% tardará muchos años, pudiendo aprovechar intereses más bajos con los tipos variables. Además, la comisión por amortización anticipada suele ser muy cara. El tipo de hipoteca habitual son las de interés variable.Los intereses se fijan a un índice de referencia. Lo normal es que estén vinculadas al Euríbor a doce meses, no obstante, el 95% de los préstamos están referenciados al Euríbor, aunque existen otros índices como el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios que lo establecen bancos, cajas o un conjunto de entidades; y el de la CECA, que es aplicado por las cajas de ahorro. Las mensualidades de la hipoteca variarán en función de la subida o bajada del Euribor más el diferencial que aplica el banco o la caja, pero el plazo de la devolución del crédito no se moverán. Las otras modalidades de hipotecas son las de interés mixto, en las cuales el primer tramo del préstamo es a interés fijo con interés variable en el resto del préstamo, mal momento el actual para contratarlas; y las de cuota fija, en las que las letras siempre son las mismas, sin tener en cuenta la evolución de los tipos pero influirán en el plazo de la hipoteca, alargándose si los tipos suben o acortándose si bajan. Internet, nuestro aliado Decido el préstamo que hay que pedir y la mejor modalidad que se ajusta a nuestras necesidad, es hora de buscar la mejor hipoteca. Lo mejor es salir a la calle y comparar entre lo que ofrece entre un banco u otro. Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, aconseja: "Si tenemos claro el importe máximo al que podemos responder, una buena idea es acudir a varias entidades y comparar condiciones. No debemos desechar las ofertas de la banca on-line, ya que suele tratarse de ofertas sin comisiones o muy reducidas". No en vano, la banca on line es la que ofrece los mejores tipos, aunque obligan a una vinculación más exigente con la contratación de otros productos como seguros o domiciliar la nómina. Por contra, la banca tradicional aunque suele también exigir la suscripción del seguro del hogar, además, de ofrecer otros productos a cambio de un recorte en el diferencial. Desde la Confederación de Consumidores y Usuarios, David Hurtado, recomienda sumar el coste de los productos asociados al gasto de la hipoteca para comparar cual es mejor y valorar si está justificado la adhesión a estos productos. Los seguros, tarjetas, cuentas corrientes pueden encarecer de manera sustancial la hipoteca. Por su parte, Alemany insiste en que "la primera oferta a la que debemos prestar atención es la del banco o caja al que llevemos más tiempo unidos. Ser cliente desde hace años de una sucursal, tener nuestra nómina o plan de pensiones contratado con ellos y tener un contacto casi familiar con alguno de sus empleados siempre facilitará la negociación". Fiscalidad Una vez comprada la vivienda y formalizados todos los papeleos, es habitual que se pase por la cabeza que familiares y conocidos por tener una hipoteca Hacienda les devuelve dinero en la Declaración de la Renta. Pero, ¿cómo lo hacen y por qué sale a devolver? En España, la compra de una vivienda de residencia habitual tiene una fiscalidad bastante favorable con una deducción del 15% en los gastos de la compra de vivienda, incluidos capital, intereses, impuestos y todos los gastos asociados, hasta una deducción máxima de 9.015 euros. Luis del Amo, director del Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF), apunta que no se considera gasto la señal para reservar la vivienda hasta que que no se produzca la entrega de la misma. Por tanto, para poder aprovechar hasta el límite el benficio fiscal hay que tener en cuenta que el pago mensual debe ser de 751,25 euros, para que al final de año sume la base máxima de la deducción. En el primer ejercicio los gastos derivados por la compra de vivienda también se contabilizan. Según Amo, normalmente por necesidades financieras la vivienda se adquiere utilizando financiación ajena, que puede ser de una entidad financiera o de otra persona o entidad por lo que la deducción se aplicará sobre las cuotas totales de pago del préstamo, amortización más intereses, por lo que la posibilidad de deducción se dilatará a toda la vida del préstamo. En el caso, de que un matrimonio hayan comprado la vivienda y se encuentren en régimen de bienes gananciales y presenten declaración individual los 9.015 euros de deducción máxima se duplicará para poder apurar la ventaja fiscal. No hay que olvidar que el País Vasco y Navarra tienen régimen foral con competencias propias para fijar el sistema fiscal que hace que estas Comunidades Autónomas sean diferentes al resto de España. En el País Vasco, se pueden deducir por la inversión en la vivienda habitual un 18% hasta un máximo de 12.160 euros. En el caso que el comprador sea menor de 35 años o forme parte de la deducción será del 23% hasta un límite de 12.760 euros. Por su parte, en Navarra la especificaciones son para famalias con dos a más hijos la deducción ascienda al 18%. Este porcentaje puede llegar hasta el 30% para familias numerosas. Jugar con la amortización Aunque al principio de comprar una vivienda parece imposible comenzar a amortizar de manera anticipada la hipoteca, es decir, aportar dinero al préstamo para reducir la deuda. Por más que parezca aconsejable anticipar dinero para quitarnos la deuda de encima. Pero a medio o largo plazo nos puede permitir grandes ahorros jugando con las deducciones fiscales. En los casos que las cuotas anuales no llegan a 9.015 euros, conviene, explica Luis del Amo, antes de que termine el año hacer cálculos y ver si nos conviene amortizar préstamo anticipadamente para aprovechar el máximo de deducción. Por ello, es importante que cuando contratemos un préstamo para adquirir la vivienda habitual, pactemos que la amortización anticipada no devengue comisiones bancarias.
En un supuesto, en que la cuota sea de 500 euros al año la cuantía anual asciende a 6.000, por el cual podríamos adelantar 3.000 euros para apurar el beneficio fiscal. En la Declaración de la Renta, nos podemos aprovechar antes de las ventajas fiscales con las cuentas viviendas, cuentas de ahorro destinadas a la adquisición de la primera vivienda o rehabilitación de la vivienda habitual, con un límite en la deducción. Luis del Amo recomienda que cuando estemos pensando en adquirir próximamente vivienda y, por ello, estemos ahorrando, lo mejor es depositar las cantidades ahorradas en una cuenta vivienda que puede ser un depósito a plazo, una cuenta de ahorro, o demás productos de ahorro, lo único necesario es que la identifiquemos en la declaración del IRPF como tal. “Nos podremos deducir, en un plazo máximo de cuatro años, el 15% de las cantidades depositadas en dicha cuenta sobre un máximo de 9.015 euros al año”, explica Luis del Amo. Hay que tener en cuenta, que sólo se podrá deducir si se destina para este fin. Además, es importante saber que existe un plazo de 4 años para comprar una vivienda. “Si se pasa el plazo, deberemos reintegrar a la Hacienda Pública los importes deducidos con intereses de demora”, aclara el fiscalista. Además, recuerda que si el plazo de 4 años se nos cumple de 1 de enero de 2008 a 31 de diciembre de 2010, excepcionalmente se nos permitirá no tener que devolver las deducciones practicadas si compramos antes de 31 de diciembre de 2010, siempre que no dispongamos del saldo de la cuenta y teniendo presente que no conviene hacer más imposiciones en ella porque no nos darán derecho a deducir más allá de los referidos 4 años. Documentación: Documentación personal: -DNI y NIF para españoles -Pasaporte o documento de identificación del país comunitario de origen -Certificado de Registro Central de Extranjeros -Tarjeta de Extranjero o tarjeta de Residencia para extranjeros no comunitarios -Pasaporte o documento de identificación del país extracomunitario de origen Documentación económica -Fotocopia de las últimas tres nóminas para trabajador asalariado -Última declaración del IRPF, si existe obligación de declaración fiscal -Declaraciones de IVA correspondientes a los últimos 12 meses para autónomos Documentos para la hipoteca -Escritura de propiedad del inmueble o contrato de compraventa o de arras -Último recibo de Impuestos sobre Bienes Inmuebles -Último recibo de la Comunidad de Propietarios y certificado de estar al corriente de pago -Póliza del seguro de viviendaa -Certificado de dominio y cargas Fuente: Finanzas.com
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